• Benjamin Mann

Visite de la coopérative Kalkbreite

Dernière mise à jour : mai 18

Aujourd’hui, visite de la Kalkbreite, coopérative Zurichoise emblématique, accompagné de Thomas Sacchi, un membre clé de la coopérative. Je ne le sais pas au début, mais j’ai beaucoup de chance de pouvoir faire cette visite. D’habitude, les visites se font en groupes, à des horaires stricts, et surtout, il n’y en a pas en cette période de Covid. Et puis je suis avec un des membres fondateurs du groupe. C’est le nec plus ultra, quoi.

Mais moi j’arrive tout content, avec vingt minutes de retard (j’avais prévenu Thomas, mais quand même), en ayant préparé mes questions en quelques minutes. Thomas m’accueille et on s’assoit dans la cour du bâtiment, un lieu ouvert au public qui fait office d’espace de jeu pour les enfants et de déjeuner.

La forme du bâtiment suite la courbe de la ligne de train


L’histoire de la Kalkbreite

Kalkbreite vient du nom de la rue, Kalkbreitestrasse. Deuis 120 ans, il y a un dépôt de tram à l’emplacement de l’actuel immeuble. Pendant de nombreuses années, la ville a voulu construire à cet emplacement mais la présence du dépôt rendait cela trop compliqué. La compagnie de tram de Zürich a également voulu déplacer le dépôt à l’extérieur de la ville, mais c’était techniquement trop compliqué car le lieu de réparation des trams était lui aussi juste à côté et que la Kalkbreitestrasse est un point central.


Mais dès les années 1960, la ville indique que si le parking est déplacé, du logement abordable sera mis en place à cet emplacement. Elle avait donc déjà une position volontariste en terme de politique de logement sur cette parcelle.


En 2005, le dépôt de tram est en mauvais état et nécessite une rénovation. L’occasion d’un projet immobilier. La ville pense initialement à un projet de bureaux. En effet, les proximité de la Kalkbreitestrasse, de la ligne de train, du dépôt de tram et d’un autre grand axe de l’autre côté de la ligne de train concentre les nuisances sonores sur cette parcelle, et la ville pense qu’un projet résidentiel serait impossible. Mais un groupe de citoyen entend parler de ce projet en pense pouvoir faire mieux. Les citoyens discutent avec la ville et la convainquent d’adopter un programme mixte résidentiel-commercial sur cette parcelle. Dès cette période, la forme de la coopérative d’habitation est proposée à la ville, et retenue.


En 2007, la ville organise un concours pour cette parcelle. Il n’est ouvert qu’à des Maître d’Ouvrage d’Utilité Publique (MOUP), c’est à dire des coopératives d’habitants, en majorité. Le concours ne demande pas une vision architecturale complètement aboutie mais une forme générale, un métrage, et une proposition du mélange commerce-résidentiel. Les points imposés sont d’intégrer un parc public au sein de la coopérative, d’inclure des espaces commerciaux au rez-de-chaussée et, bien sur, de faire avec le dépôt de tram.


La coopérative de la Kalkreite est alors constituée, de manière minimaliste. Il ne s’agît alors que d’une dizaine de personnes intéressées par cette parcelle depuis 2005, qui ont fait du lobbyisme auprès de la ville. Ensemble, ils rédigent la charte de la coopérative, qui établit le désir d’avoir des espaces communs, de favoriser le vivre ensemble, la mixité sociale.


Durant 9 mois, en amont de la réponse au concours, la Kalkbreite met un place un groupe de travail d’une cinquantaine d’habitants pour élaborer le programme de la coopérative. Les participants mettent au point la proposition de la coopérative, en se basant sur la charte. Point important, les participants ne sont pas assurés d’une place dans l’immeuble final. Ce mode de participation diffère de certains projets comme celui de Kraftwerk, à Hardturm, où les coopérateurs veulent vivre dans l’immeuble futur et façonner leur futur espace de vie. Cette participation plus anonyme répond au désir d’assurer une mixité sociale au moment de la conception du bâtiment. En effet, les personnes qui s’impliquent dans des projets de coopératives sont souvent des personnes engagées politiquement, éduquées, et qui ont le revenu et le temps de s’impliquer dans de tels projets. La Kalkbreite voulait accueillir dans ce bâtiment un échantillon représentatif de la population Zurichoise. Pour répondre au mieux à ses besoins, elle se devait donc de concevoir ce bâtiment avec ce même principe. Pour assurer une mixité sociale dans la participation, des subventions ont été accordées pour recruter des personnes moins aisées, qui sont moins impliquées dans l’activisme urbain.


A l’issue de la réflexion, la Kalkbreite propose un programme de 23 000 m² de surface, contre 15 000 m² pour l’étude de faisabilité de la ville. Elle remporte le concours, contre quatre autres MOUP.


Une fois le concours général remporté, c’est au tour de la Kalkbreite elle-même de réaliser un concours, d’architecture cette fois. Il faudra y préciser les formes précises, les matériaux, l’agencement intérieur, bref, le bâtiment en détail. La tenue de ce concours est imposée par la ville à la coopérative car cette dernière loue le terrain à la ville.

Par un processus très commun en Suisse qu’on appelle en Suisse romande le droit de superficie et en France le bail emphythéotique. C’est un bail qui autorise la coopérative à utiliser le terrain de la ville durant 99 ans. A la fin de cette période, la ville peut choisir de renouveler le bail ou bien d’éjecter la coopérative. Ce dernier cas peut se passer si un autre usage semble plus urgent sur le moment, comme un hôpital, par exemple. La ville peut alors saisir la terrain et le bâtiment qui est dessus sans rien payer à la coopérative (pas même le coût de construction du bâtiment. C’est pourquoi les coopératives Suisses ont communément des provisions dans leur budget qui prévoient de pouvoir reconstruire le bâtiment après 100 ans. A la Kalkbreite, on paie 1% du prix du bâtiment par an). Le droit de superficie arrange à la fois la coopérative et la ville. La coopérative peut se fournir un terrain à un prix dérisoire comparé aux prix des terrains privés. Et la ville garde un contrôle sur le foncier, ce qui lui permet de mieux gérer les prix immobiliers sur son territoire. De plus, elle garde plus de contrôle sur l’architecture et le programme que sur un terrain privé. Et c’est un gain financier pour la ville puisque l’investissement des coopérateurs dans la construction du bâtiment lui revient après 99 ans. Pour la coopérative, ce point n’est pas si négatif puisque le surcoût pour prévoir un nouveau bâtiment après 100 ans n’est que de 1%. Mais je me demande quand même si ces droits de superficies ne pourraient pas fonctionner autrement, avec la ville qui rachèterait le bâtiment à la coopérative après 100 ans (pour au moins honorer l’investissement initial). En France, la mairie de Paris commence à mettre en place un système similaire, le bail réel solidaire.


Même si le concours est imposé, la Kalkbreite choisit une forme ouverte, alors qu’elle aurait pu sélectionner les architectes du concours (ce qui est communément fait par des promoteurs privés). Elle reçoit 52 propositions (ce qui n’est pas tant pour un tel terrain. Thomas me disait que, dernièrement, un projet sur lequel il travaillait avait reçu 122 propositions).


En amont de ce concours, un autre phase de participation est organisée, de nouveau avec un groupe d’une cinquantaine de personnes, toujours pas de futurs habitants assurés. Ce groupe ad hoc répond maintenant à une autre envie : d’éviter les conflits entre espaces communs et espaces privés. En effet, cette phase de la conception, les participants décident de la taille des espaces communs et du mode de financement de ces espaces. Plus d’espaces communs veut dire moins d’espace personnel. Si c’est de son appartement que l’on parle, on devient sans doute plus attaché à cet espace personnel, ce qui va créer des tensions dan le groupe au moment de la conception, et des ressentiments une fois le bâtiment livré. C’est pour éviter cela que les personnes sont encore “anonymes”.

Durant la réflexion, un modèle architectural est utilisé pour concrétiser les idées des participants. Un budget Excel est également utilisé pour voir quelles répercussions les propositions des participants auront sur le budget.


Les résultats de la participation :

360 m² d’espaces communs

Certains espaces communs sont financés par le loyer, d’autres sont payés à l’utilisation

90 appartements pour 260 personnes


Les contraintes du concours d’architecture :

- Essayer de construire au dessus des entrées de tram

- Mettre en place tous les espaces communs (360 m²) et les commerces

- Créer un bâtiment connecté

- Pas de balcons

- Composer avec des typologies d’appartements diverses : T2 T3 T4, et des clusters, hybrides entre T1 et collocations.

- Un mur de 4m de haut sur la partie sud de la cours afin de protéger le bâtiment du son.


C’est la jeune agence Muller Siegrist qui remporte le concours. Elle propose des portions de toits inclinés qui donnent une forme de nid au bâtiment. Forme très caractéristique qu’on retrouve sur toutes les photos du bâtiment. Elle propose également de construire au-dessus des entrées de tram, ce qui n’est pas le cas de toutes le agences. En effet, les entrées font un dizaine de mètres de large, ce qui rend impossible l’installation d’un escalier rez-de-chaussée – haut du bâtiment à cet endroit, et isole donc ces appartements. Muller Sigrist résout ce problème en positionnant les clusters – des sortes de grandes collocations, à cet endroit, et en créant une rue intérieure. Cette rue intérieure, héritée entre autre de la cité radieuse corbuséenne, relie tout le bâtiment par l’intérieur, par un chemin, et permet de désenclaver certains appartements et de créer des croisements et des interactions sociales.



L'entrée principale du bâtiment. En jaune, le couloir qui relie toutes les parties du bâtiment


La vie dans la coopérative

La question financière

En moyenne, pour vivre à la Kalkbreite, il faut payer 1000 CHF de part sociale par personne + 260 CHF/m² par mois. Ce prix par m² varie en fonction de l’étage, de l’exposition…

J’ai demandé à Thomas si la Kalbreite était abordable à des personnes à bas revenu.

- 10 appartements sur 90 sont financés par la ville de Zürich et s’adressent à des personnes sous plafonds de revenu. Les 80 autres logements sont en loyer libre.

- Un fond de solidarité permet de compenser le paiement de personnes qui ne pourraient pas payer leur loyer.

- Au début, la Kalkbreite était constituée de personnes avec des revenus plutôt bas, peut classe-moyenne basse. Mais peu à peu, les habitants restent et s’enrichissent (en évoluant dans leurs carrière…). Aujourd’hui, le bâtiment abrite donc plutôt des gens de classe-moyenne supérieure.

- Une règle de la Kalkbreite est qu’au moment où le logement change, les nouveaux habitants doivent être sous un certain plafond de revenu. C’est un des critères de sélection des nouveaux habitants.

- Actuellement, le bâtiment n’a que 10 ans. Les loyers sont stables, comparés à des loyers dans le marché privé qui augmentent constamment. Après quelques années, la coopérative sera vraiment abordable pour “tout le monde”, comme le sont maintenant des coopératives centenaires.


La vie sociale dans les lieux

Afin de réfléchir la vie du bâtiment et à son organisation, un autre groupe de réflexion, cette fois constitué de futurs habitants, a été constitué un an avant la livraison du bâtiment. Ont notamment émergé:

- Un Gemein Raut, l’instance de décision du bâtiment sur des aspects d’aménités, d’évènements. Tout le monde peut participer, d’habitude il y a 25 à 50 participants. Il a un budget annuel d’une dizaine de millier de CHF.

- Un concierge avec un accueil afin d’aider les habitants dans leurs démarches et dans leurs questions relatives au bâtiment.


Tout le monde ne participe pas aux activités de groupe ou au Gemein Raut, mais c’est le coût de la diversité. De nombreuses personnes n’ont pas cela dans leur culture, n’ont pas le temps, etc. Si ces personnes voudraient participer mais qu’elles ne le font pas, c’est un problème. Mais de nombreuses personnes ne souhaitent simplement pas participer et sont néanmoins heureuses dans le bâtiment.


Pour finir, le bâtiment s’est vite intégré au quartier, grâce aux commerces en rez-de-chaussée et grâce au parc au sein de l’immeuble, qui est ouvert au public. Le seul souci que cette ouverture pose est que de nombreuses personnes viennent taguer le bâtiment. De l’extérieur, je trouve que ça lui donne un petit style. Ca créée en tout cas du débat au sein de l’immeuble.




Entrée dans l'immeuble par un grand escalier couvert. Impression d'arriver sur un plateau isolé

Vue sur le bâtiment en arrivant des escaliers

Vue depuis la terrasse ouest : beaucoup d'espace pour les enfants. Le patio est conçu comme un parc public


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